Hace seis años, la crisis económica de España culminó en el estallido de la burbuja inmobiliaria. La causa: no había suficientes compradores y demasiados nuevos edificios.
El libro “El dilema de España” de Luis Garciano, que fue presentado el 26 de enero de 2014 en el diario “La Opinión”, analiza las causas de la crisis.
La superficie de España es mucho más grande que la de Alemania, pero está habitada por casi un cincuenta por ciento menos de personas.
Más del ochenta por ciento de los españoles viven en su propio hogar.
De antaño se clasificó el suelo en “urbano” (terreno edificable), “urbanizable” (terreno edificable posible) y rústico (“terreno rural”). Expropiaciones eran vinculadas con el pago de altos importes de indemnización.
Eso desembocó en deficiencias de la infraestructura pública, dado que no realizaron necesarias ampliaciones de la red vial, entre otros.
Leyes, aprobadas en 1975 y 1990, intentaron remediar esas carencias.
Se levantó la prohibición total de construir en suelo “rústico” y se entregó a los municipios el 15 por ciento del área para nuevos proyectos de construcción.
La legislación facilitó la burbuja inmobiliaria
El pistoletazo de salida para el posterior auge de la construcción se dio en 1994, cuando la Comunidad Valenciana aprobó una directiva para permitir al propietario el libre uso del suelo de su propiedad en el marco de un “convenio urbanístico”.
Además, se introdujo la figura jurídica del promotor de la construcción, que podía proyectar proyectos en terrenos que (todavía) no poseía.
De esta manera se dividió la competencia legal de una propiedad en tres partes: promotor, municipio, propietario.
Se creó también la posibilidad de expropiar a los propietarios rebeldes y compensarlos con el pago del valor de tasación.
La anteriormente mencionada clasificación del suelo perdió su importancia respecto a la aprobación de de proyectos de construcción, dado que los cambios de la clasificación urbanística eran también competencia de la administración municipal.
Esas circunstancias eran muy favorables para diligentes empresarios de construcción, con estrechos vínculos a la administración municipal, y muy ávidos de acumular riqueza.
En 1998 fracasó la aprobación de ley nacional para regular proyectos de construcción.
A continuación, cada comunidad autónoma española administró proyectos constructivos según sus propias directrices.
Las modificaciones, intencionadas para la regulación del sector de la construcción, fueron postergadas para garantizar que la actividad constructora pudiera avanzar sin trabas.
Eso señaló el jefe del grupo de autores del “Derecho Urbanístico de Canarias”, Francisco José Villar Rojas, en la presentación de la actual Canarias Ley de Urbanismo en el Salón Noble del Cabildo de Tenerife, el 7 de marzo de 2010.
Las enmiendas parlamentarias habían pospuesto repetidamente la presentación de la legislación, que ya había sido abordada en 2003.
Las expectativas de los constructores subieron sobre la marcha
Es bastante comprensible que las administraciones municipales, equipadas de mucha competencia en la toma de decisiones respecto al uso del suelo municipal, no quisieran renunciar a sus privilegios.
Los impuestos vinculados con el urbanismo representaban una importante fuente de ingresos, utilizados para la financiación de instituciones sociales y edificios públicos.
Los bancos y las cajas de ahorros también contribuyeron a la hinchada industria de la construcción al conceder préstamos cada vez con más descuido.
Las cajas de ahorros, por ejemplo, ampliaron su red tanto de que el 1 de enero de 2008 había una sucursal por cada 1.800 habitantes.
Entre 1995 y 2005, la participación de la industria de la construcción en el producto interno bruto de España aumentó del ocho al 29 por ciento.
Durante el periodo de la burbuja inmobiliaria, el número de casas y apartamentos anualmente creció de 150.000 en 1995 a 600.000 en 2007.
Hace una década, la prensa habló de 160.000 nuevos pisos proyectados en Tenerife.
En la década hasta 2008, los precios de las viviendas aumentaron un 175 por ciento, mientras que la tasa de inflación general fue “solo” del 61,5 por ciento.
Ya en 2003 había voces en los ámbitos bancarios, fiscales y ministeriales que pedían un cambio de rumbo ante el vertiginoso crecimiento sobre pies de barro.
Sin embargo, ni el gobierno conservador de Aznar ni el siguiente jefe de gobierno socialista, Zapatero, les respondieron y tomaron medidas adecuas para frenar la burbuja inmobiliaria, temiendo que mensajes negativos se tradujeran en pérdidas del voto.
Muchos proyectos públicos eran sobrantes desde su inicio
El papel de las cajas de ahorro era nefasto.
Los representantes municipales y autonómicos en los consejos de administración patrocinaban el sector de la construcción y, por eso, se resistían a cualquier corrección de rumbo.
Dado que los propios fondos de las cajas de ahorro no bastaban se recababan dinero en el exterior.
Esas actividades causaron “vacas flacas” que culminaron en el posterior proceso de fusión y concentración en el sector bancario español.
El espejismo del aparente milagro económico no solo provocaba el endeudamiento de los hogares privados sino animó a las administraciones a gastar mucho dinero en proyectos de construcción.
En la actualidad hay 45 aeropuertos en España, más de la mitad sobrantes.
Gran parte de los recorridos del AVE son deficitarios.
Emblemáticos proyectos como la ciudad cultural de Valencia, la “Ciudad de Cultura”, incluida la producción cinematográfica asociada, devoraban miles de millones de dólares.
Símbolo de esa forma de economía son las obras del arquitecto Santiago Calatrava, también constructor del “Recinto Ferial” de Santa Cruz.
Sus edificios atraen todas las miradas, pero, muchas veces la funcionalidad y la estética no coinciden.
Un gran número de manos trabajadoras tuvo que eliminar daños causados por negligencias y descuidos en la planificación y ejecución en las acabadas obras del arquitecto.
Los bancos profundizaron el impacto de la burbuja inmobiliaria
El estallido de la burbuja inmobiliaria desencadenó la actual recesión.
Empresas cerraron, mucha gente perdió su trabajo y el consumo se desplomó.
Todas las áreas de la vida económica sufrieron y mucha no pudo pagar los plazos de hipoteca.
Algo que se debió también a los términos y condiciones de los bancos.
Los contratos establecieron un fijo importe base para la liquidación de los intereses de los préstamos.
Por eso, los bancos no tuvieron que bajar los intereses de préstamo tras las reducciones del Euribor.
No obstante, el sector financiero trasladó las subidas del mencionado índice de referencia a los importes de intereses de sus clientes.
De esta manera, al final de la burbuja inmobiliaria muchos inmuebles acabaron en manos de los bancos debido a la insolvencia de los clientes.
Actualmente el sector financiero vende estos apartamentos como gangas y afecta así la competitividad de los agentes inmobiliarios.
Para los compradores de estas propiedades es recomendable solicitar el valor fiscal del objeto para evitar posteriores reclamaciones de la tributaria correspondiente.
Según estimaciones, la deuda de los hogares españoles supera al producto interior bruto por un 300 por ciento.
La falta de protección al consumidor y la sobrevaloración del conocimiento de los empleados bancarios por los clientes son una causa.
Sobre todo en municipios pequeños había mucha confianza entre la clientela y los empleados.
Eso muestra el escándalo de la “Caja Madrid” en Galicia el año pasado.
Invertido en fondos de alto riesgo, los “preferentes”, muchos clientes perdieron su fortuna.
El personal de sus sucursales los había recomendado como alternativa libre de riesgo a la cuenta de ahorro.
La actual situación legal afecta a los clientes de los bancos
En la conferencia del año pasado en La Laguna, la ex ministra de Vivienda de España, Beatriz Corredor, señaló las deficiencias en el asesoramiento al cliente.
Entre otras cosas, criticó que las entidades del sector bancario no tienen la obligación de facilitar información adecuada a los clientes respecto a los productos financieros y sus riesgos.
Los bancos tratan a los clientes particulares sin conocimientos económicos de la misma manera como a los representantes de una mediana empresa con formación en derecho financiero.
En otros países las cosas no son así.
La jurisdicción española distingue mucho de la alemana.
En las leyes comerciales de Alemania existen considerables diferencias en términos de derechos, deberes y costumbres, no solo entre personas particulares y empresas sino también incluso entre grandes y pequeños comerciantes.
(La versión alemana publicada en Megawelle, 2011 – 2016)